Immobilien sind für viele Deutsche bezahlbarer geworden. Zu diesem Ergebnis kommt Stiftung Warentest in der Zeitschrift Finanztest 08/2014. Bei der Finanzierung der Immobilie sind die absolut niedrigen Zinsen sehr hilfreich. Deshalb unüberlegt zuzuschlagen, ist jedoch keine gute Idee. In ihrer Zeitschrift veröffentlicht Finanztest eine Tabelle mit Immobilienpreisen in verschiedenen Wohnlagen mit unterschiedlicher Ausstattung in 50 deutschen Städten und Landkreisen. Dem Ergebnis nach ist eine Suche nach der passenden Immobilie in der zweiten Reihe durchaus lohnenswert.
Gefahr einer Immobilienblase
Der Präsident der Bundesbank warnt vor der drohenden Gefahr einer Immobilienblase und der Finanzminister sieht erste Anzeichen für gefährliche Preisentwicklungen. Auch Experten warnen bereits, dass viele Häuser und Eigentumswohnungen in Deutschland überteuert sind. Trotzdem ist es auch jetzt nicht zu spät, eine Immobilie zu erwerben. Wichtig ist, an welchem Ort der Käufer das tut und wie flexibel er ist. Die Preise für Immobilien und auch die Mieten entwickeln sich in Deutschlands Städten und Kreisen sehr unterschiedlich. Das zeigt auch eine aktuelle Übersicht von Finanztest zu den Immobilienpreisen und den Mieten bei Neuvertrag in 30 repräsentativen deutschen Städten und in 20 Landkreisen. Die hier veröffentlichten Zahlen sind echte Marktpreise, die von vdpResearch, einem Forschungsinstitut des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken stammen. In der Datenbank sind nur Zahlen, die am Markt in puncto Miete und Kaufpreis bereits erzielt wurden. Das interessante Zahlenmaterial bietet somit vergleichbare Daten, weil die die Lage und die Ausstattung der Immobilien und Wohnungen nach einem einheitlichen Verfahren von Sachverständigen bewertet sind.
Unterschiedliche Entwicklungen am Immobilienmarkt
Es gibt deutsche Städte wie die Metropolen Berlin, München und Hamburg, in denen sind die Kaufpreise für Immobilien im letzten Jahr um sechs Prozent gestiegen. In anderen Gegenden ist gar kein Preisanstieg zu verzeichnen. Und es gibt Regionen in denen die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen sich sogar rückläufig entwickelt haben.
Die Zeitschrift Finanztest veröffentlicht eine entsprechende Liste der Städte und Kreise mit den höchsten Preisen, dem deutlichsten Anstieg der Kaufpreise und mit den höchsten Mieten bei Abschluss eines neuen Mietvertrages sowie mit den höchsten Mietsteigerungsraten für Wohnraum. Ganz übersichtlich ist auf einer Deutschlandkarte dargestellt, wie viel Geld die Käufer in unterschiedlichen Regionen für eine Wohnung aufbringen müssen. In Bayern sind München und Umgebung dunkelrot eingefärbt. Das ist die höchste Preiskategorie. Allerdings gibt es auch in Bayern Ecken, mit lindgrüner Farbe, weil hier die Preise besonders niedrig sind.
Entscheidungshilfe das Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Allein am Preisniveau sollte sich niemand orientieren, wenn die Entscheidung zu treffen ist, ob sich der Kauf einer Immobilie noch lohnt. Sinnvoll ist es immer, das Niveau der Kaufpreise mit dem der Preise für Mieten zu vergleichen. Dabei spielt es keine Rolle, ob vermietet und selbst genutzt werden soll. Es gibt einige Orte in Deutschland, an denen es sich durchaus rechnet, lieber zu mieten, als die Immobilie käuflich zu erwerben. Für Interessenten kann es durchaus hilfreich sein, das Verhältnis vom Kaufpreis zur Miete zu ermitteln. Diese Zahl gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis die Nettokaltmiete, natürlich ohne Nebenkosten, den Kaufpreis der Immobilie eingeholt hat. Ein Kauf ist immer dann lukrativer, wenn das Verhältnis niedrig ist. Logisch ist aber auch, dass bei schlechter Wohnlage und einfacher Ausstattung der Wert sehr niedrig ist. Das heißt nicht zwangläufig, dass es sich lohnt, solche Immobilien oder Eigentumswohnungen zu erwerben. Das Risiko, dass der Wohnraum gar nicht vermietbar ist oder dass die Miete nicht gezahlt wird, ist entsprechend groß. Hinzukommt, dass solche Objekte später viel schwerer wieder zu veräußern sind. Auch solche Kriterien sind bei Kaufentscheidungen zu bedenken. Insbesondere dann, wenn die Mieteinnahmen notwendig sind, um damit die Finanzierung zu bedienen.
In der veröffentlichten Tabelle mit den Kaufpreisen ergänzen Spannen für das Kaufpreis-Miete-Verhältnis die Informationen. Die sind hilfreich, wenn es darum geht, zu beurteilen, inwieweit ein Angebot im Rahmen des Üblichen liegt. Darüber hinaus lassen sich auch verschiedene Städte vergleichen. Grundsätzlich ist ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von unter 20 als günstig zu bewerten. In den trendigen Vierteln der Großstadtmetropolen müssen Käufer jedoch von deutlich höheren Werten ausgehen. Wem es letztlich darum geht, Eigentum zu schaffen, für den lohnt es sich, in der zweiten Reihe zu suchen. In den Großstädten sind viele Preise bereits heute jenseits von Gut und Böse. Trotzdem: Die aktuelle Niedrigzinsphase macht einen Kauf immer noch erschwinglicher, als früher.
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