Wie mit Immobilien unter geänderten Marktsituationen am sinnvollsten Geld zu verdienen ist.
Eigentlich müssten Dr. Jonas Köller und Stephan Schäfer als Vorstände in der S&K Unternehmensgruppe dem institutionellen Investor dankbar sein. Er bat sie in 2007, ein Portfolio an Immobilien aus Zwangssituationen herauszukaufen, wozu die Überprüfung eines Immobilienvolumens von mehr als einer Milliarde Euro vonnöten war. „Wir haben das Geschäft zwar seit dem Jahrtausendwechsel schon sehr erfolgreich betrieben, aber um dieses Volumen zu bearbeiten, mussten wir einen Schritt weitergehen“, meint Schäfer. So nahmen die beiden Unternehmer reichlich Geld in die Hand und ließen eine Datenbank programmieren, mit der jede wirtschaftlich notleidende Immobilie in Deutschland – und inzwischen auch im angrenzenden Ausland – erfasst wird. Ein ganzes Team von Mitarbeitern komplementiert hierzu in täglichen Telefonaten mit öffentlichen Stellen, Banken, aber auch mit den Immobilienbesitzern selbst, die jeweils notwendigen Daten. „Mit der Datenbank haben wir einen klaren Wettbewerbsvorteil“, so Dr. Köller stolz.
Transparenz entscheidet
Ein weiterer Aspekt ist den Frankfurter Immobilien-Unternehmern wichtig: Transparenz über die eigene Arbeit – und die manifestiert S&K für jeden zugänglich auf den eigenen Seiten: Auf stolzen 118 Seiten werden als Referenz sämtliche Immobilientransaktionen sowie deren Ergebnisse präsentiert – zu finden auf den Downloads ihrer Homepage 
www.deutsche-sk-sachwert.de
Der TÜV Süd hat sämtliche notwendigen
Immobilientransaktionen genauestens
unter die Lupe genommen
Bei Immobilien mit einem Volumen von immerhin 200 Mio. Euro alleine in den letzten drei Jahren ein umfangreiches Unterfangen. „Anleger und Vertriebe haben so die Möglichkeit, sich von unserer Leistungsfähigkeit im Hinblick auf die eigenen Chancen zu überzeugen“, meint Stephan Schäfer.
Professionelle Emissions-Partnerschaft
Da S&K zwar über langjähriges Immobilien-Know-how, nicht aber über Emissionserfahrung verfügte, entschieden sich Schäfer und Dr. Köller für eine Partnerschaft mit dem Hamburger Emissionshaus United Investors. Der erste Fonds war mit 34 Mio. Euro Eigenkapital innerhalb von nur anderthalb Jahren platziert. Der zweite Fonds – der Fonds „Deutsche S&K Sachwerte“ – ist bereits mit mehr als 30 Mio. Euro platziert, lässt aber noch eine Weiterplatzierung bis zum Jahresende zu. Danach wird es mindestens einen Folgefonds geben. In Anbetracht der unter „Leistungsbilanz“ dargestellten Ergebnisse verwundert es nicht, dass der vollinvestierte erste Fonds ganz im Plan liegt.
Intelligente Strategien –
intelligentes unternehmerisches Konzept
Vertriebe und Anleger haben dabei den Vorteil, dass die Fonds dem „Stammunternehmen“ S&K selbst ein grundbuchlich besichertes Darlehen zur Verfügung stellen, das verzinst wird. Durch eine zusätzliche Gewinnpartizipation kommt es so zu attraktiven, aber insbesondere sicher erzielten Ergebnissen (siehe Produktkasten). Das von Schäfer und Dr. Köller eingezahlte Grundkapital beträgt 5 Mio. Euro, S&K ist zudem durch ein Immobilienvolumen im Wert von weit mehr als 100 Mio. Euro „geschützt“. Das macht die Fonds auch für die Anleger sicher, denn diese Werte stehen ihnen als „Schutz“ zur Verfügung.
Eigentlich noch wichtiger sind die innovativen Investitionsstrategien: So setzt S&K im Rahmen seiner innovativen Einkaufsstrategien unterschiedlichste Wege um, Immobilien – auch in 1a Lagen – zu erwerben. Die Immobilien-Spezialisten bieten dabei auch für die Immobilienbesitzer eine Alternative, deren Objekte kurz vor entsprechenden Zwangsmaßnahmen stehen, die also eine mögliche Versteigerung ihres Objektes vermeiden wollen.
Daneben hat sich S&K auf den Einkauf von Non Performing Loans (NPLs) konzentriert. NPLs sind notleidende, wenn es um Immobilien geht, grundpfandrechtlich besicherte Kredite, die in der Regel von Banken angeboten werden. S&K überprüft hier jeden einzelnen Kredit und die dahinter stehende Immobilie. Die beschriebene Datenbank liefert die Fakten, ob ein Zuschlag lohnt. „Dabei haben wir sprichwörtlich die Seiten gewechselt, da wir uns nun den anhaltenden Boom im Ersteigerungsgeschäft zunutze machen“, erklärt Dr. Köller. So werden auf vielen Zwangsversteigerungen Kaufpreise erzielt, die das Geschäft mit den Immobilien für Profis unattraktiv machen. „Das nutzen wir aus, denn durch den Kauf der Forderungen an den Immobilien ist es S&K, die von höheren Versteigerungspreisen profitiert“, erklärt Schäfer.
Leistungsfähiges Geschäft
Zwischen den Jahren 2005 und 2008 erwarb S&K Immobilien zum Preis von 12,6 Mio. Euro aus Zwangssituationen, die bei einer durchschnittlichen Haltedauer von gerade einmal vier Monaten für 28,1 Mio. Euro und mit einem Rohgewinn von 15,6 Mio. Euro wieder verkauft werden konnten. Dies motivierte Stephan Schäfer und Dr. Jonas Köller, den ersten „Immobilien-Management-Fonds“ aufzulegen.
Die Fonds-Highlights
- Mit United Investors erfahrener Fondsemittent
- Angemessene Beteiligungsgröße von 15.000 Euro zzgl. 5 % Agio
- Überschaubare Kapitalbindung (5 Jahre) mit Gesamtrückfluss nach (!) Steuern von 145 %
- Bisherige Leistungsbilanz lag in allen Fällen deutlich im oder über Plan
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