Klar, so Thomas Bremer von diebewertung.de aus Leipzig, man will das eigene finanzielle Risiko auf Seiten der Geldeinsammler auf ein Minimum herunterdrücken. Da das aber zu Lastend er Anleger geht, das mit dem Risiko, ist hier der Gesetzgeber gefordert diesen Bereich des Immobiliencrowdfundings schnellstmöglich einer Regulierung zu unterziehen. Diese Regulierung m u s s ein BaFin gestattetes Prospekt beinhalten.
Bei Millionenprojekten, so Thomas Bremer, sollten doch 30.000 Euro für ein gutes und sauberes Prospekt vorhanden sein.Über Jahre hat die Politik versucht den „grauen Kapitalmarkt“ auszutrocknen um den Anleger zu schützen, nun hat er mit dem neuen Kleinanlegerschutzgesetz defacto einen „grauen Kapitalmarkt mit staatlicher Genehmigung geschaffen“ um das auch einmal ganz deutlich zum Ausdruck zu bringen. Er kontrakariert seine eigenen Vorhaben.
Egal wie der Bauträger auch heißen mag, für uns ist Geldeinsammeln über Crowdfundingplattformen wie EXPORO, Zinsland, Grundag, Zinsbaustein, Bergfürst etx. kein Zeichen für die wirtschaftliche Stärke eines Unternehmens. Im Gegenteil, ein Bauträger der nicht, bevor er ein Immobilienprojekt angeht das Projekt komplett durchfinanziert hat, ist für uns ein Glücksritter.Mit Glücksrittern ist das so eine Sache, wenn die Glück haben, dann haben andere Pech, nicht das Sie das sind. Schaut man sich die Immobiliencrowdfundingprojekte einmal an, dann kann man unter logischen Gesichtspunkten kaum eines der Projekte verstehen, nur von der Logik der Anbieter solcher Crowdinvestments her, denn die wollen ihr eigenes Risiko gerne minimieren. Dafür sollen Sie dann mal in die Bresche springen, so eben mal mit 100% Totalverlustrisiko. Genau das tun Sie als Anleger solcher Investments, denn das Finanzinstrument was die Anbieter solcher Crowdinvestments anbieten ist üblicherweise das Nachrangdarlehen.
Nachrangdarlehen gehörten mit zu den gefährlichsten Finanzinstrumenten im grauen Kapitalmarkt, und Sie sollen nun darüber ihr Geld anlegen, ihr sauerverdientes Geld an irgendwelche Glücksritter geben. Dumm genug wer das tut, dann bitte hinterher nicht das große Jammern anfangen, wenn da was mit Ihrem Investment schiefläuft. Jede dieser Plattformen informiert übrigens völlig korrekt genau über dieses Totalverlustrisiko im Vermögensanlagen Informationsblatt. Nur auch hier sind wir sicher, das kaum ein Anleger das genau durchließt. Vergessen Sie auch die Werbung „direkt in Immobilien zu investieren“.
Das tun Sie nicht, Sie geben einem Initiator Eigenkapital (Nachrangdarlehen) womit er rechtlich machen kann was er will, auch eine Party auf IBIZA feiern. Es gibt dann auch wieder tolle Anbieter die Ihnen ein grundbuchbesichertes Darlehen anbieten. Projekt GERA zum Beispiel. Man erklärt ihnen aber nicht, bewusst?, das diese Rangstelle eigentlich nicht viel Wert ist, denn auf der ersten Rangstelle befindet sich eine Bank. Diese hat sich natürlich den Platz an der Sonne gesichert. Sie haben dann so die andere Seite, deutlich mehr Schatten, da kann es dann auch mal zu Frostbeulen kommen. Nehmen wir einmal an das Investment rechnet sich nicht und muss verwertet werden.
Die Bank hat üblicherweise eine erstrangige Absicherung im Grundbuch. Das deckt so rund 70% des Wertes ab den die Bank zu dem Objekt eingeschätzt hat. Nahmen wir mal ein Volumen von 1 Million Euro als Beispielgrundlage.700.000 kommen von der Bank und 300.000 muss man als Eigenkapital bringen. Das holt man sich über Crowdfunding bzw. hat es sich geholt. Nun muss das Objekt verwertet werden. Es kommt zur Versteigerung des Objektes. Das Mindestgebot beim ersten Termin liegt dann bei 70% des Schätzwertes der Immobilie. Unterstellen wir dann auch einmal das dieser auch eine Million Euro beträgt. Sie rechnen richtig, dann wäre das Mindestgebot 700.000 Euro. Jetzt unterstellen wir einmal für die Immobilie werden dann 800.000 Euro geboten und der Zuschlag erteilt, da Immobilien im Moment ja sehr begehrt sind. Nun bleiben, da rechnen sie richtig, wenn die Bank befriedigt ist, 100.000 Euro übrig, heißt Sie haben dann, vereinfacht gerechnet, 2/3 Ihres Kapitals verloren.
Der Initiator hat nichts verloren, denn sein Eigenkapital hat er ja von Ihnen bekommen und die Bank war ja toll abgesichert. Sie sehen was ich meine, udn eigentlich müsste man Ihr Kapital welches Sie dem Initiator zur Verfügung stellen dann auch „Venture Capital“ nennen.
Hier ist aber aus meiner Sicht ganz klar auch die Politik gefordert, denn nur die kann die gesetzlichen Rahmenbedingungen so gestalten, das Crowdfunding weiterhin möglich ist, nicht aber für Immobilien. Wir werden usn solange diesem Thema widmen, bis der Gesetzgeber hier das Immobiliencrowdfunding „Prospektpflichtig“ macht, und zwar mit einem Vermerk „BaFin gestattet“. Der der Millionen in eine Immobilie investiert sollte auch 30.000 Euro für ein Prospekt übrig haben.
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